Haus zum Verkauf €2.300.000
Aroser Allee, 13407 Berlin - Wedding

Provisionsfrei!!!

Das in geschlossener Bauweise 3-geschossig zzgl. ausbaufähigem Dachgeschoss (3. OG) im Rahmen einer Siedlungskonzeption errichtete Gebäude verfügt über neun Wohneinheiten (alles 2-Zimmer-Wohnungen), die mittels einer Gas-Zentral-Heizung mit Wärme versorgt werden. Die Warmwasserversorgung ist durch Elektro-Durchlauferhitzer gewährleistet. Im Zuge der 2002 durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen wurden unter anderem geflieste Bäder, moderne Einbauküchen, Laminatfußboden und Kabelfernsehen in den Wohnungen installiert bzw. eingebaut.
Ebenfalls wurden die Grundleitungen im Keller bis an die Steigestränge erneuert. Weiterhin steht eine Klingel-Gegensprechanlage zur Verfügung. Das gepflegte Grundstück hat gemeinschaftliche Nutzflächen (Müllplatz, Wegerecht etc.) mit den Nachbarhäusern. Es besteht eine notarielle Realteilung seit 2013, so dass jedes Haus eigenständig bewirtschaftet werden kann und über eigene Nutzflächen im Garten verfügt. Lediglich der Müllplatz und die Durchgangsnotwendigkeiten (quasi Wegerecht) werden geteilt.
2012 wurden die Loggias wieder zu Balkonen umgewandelt, was die Aroser Allee 102 in der ganzen Umgebung herausstechen lässt. Außerdem wurden neue Kunststofffenster eingebaut.
September 2021 ist bereits der Austausch der Gas-Zentral-Heizung in Auftrag gegeben worden und die entsprechende Modernisierungsumlage wird ab 01.01.2021 greifen.

Aufteilergeschäft oder Dachausbau
Der massive Fluglärm hat die Preise der grundsätzlich herausstechenden Lage bislang massiv gedrückt. Da der Flughafen Tegel nun endgültig geschlossen ist lohnt sich sowohl das Aufteilergeschäft als auch ein Dachausbau doppelt. Die Wohnungen und das Dach sind insgesamt in 11 Einheiten im Grundbuch geteilt und das auch schon deutlich länger als vor 10 Jahren.
Das Dach selbst ist in einem solch guten Zustand, dass dieses für einen Ausbau nicht erneuert werden muss. Gauben sind nicht notwendig und somit kann kann Dach also beide Dachwohnungen mit je z.B. 3 Zimmern sehr kostengünstig mit ca. 100.000 bis 150.000 Euro ausgebaut werden.
Die Soll-Mieteinnahmen belaufen sich auf ca. 20 – 30€ kalt für das Dach, da es für Neubau, wozu auch der Dachausbau zählt, keine Mietregularien gibt. Über 90.000€ kalt wären es bereits bei lediglich 18€ m2 und bei dieser pessimistischen Betrachtung kämen folgende in Berlin nahezu unschlagbaren Renditen heraus.

ca. 36,86 fache bzw. 2,71 Ist-Rendite ohne Nutzung Dachboden
ca. 30 fache bzw. 3,3% Rendite bei Verkauf der Dachrohlinge
ca. 24 fache bzw. 4,16 % Rendite bei Ausbau der Dachrohlinge inkl. Berücksichtigung der Ausbaukosten

Lagebeschreibung
Das Objekt befindet sich in Reinickendorf Nähe Wedding. Alle Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kitas, Ärzte und öffentliche Verkehrsmittel sind fußläufig zu erreichen, wie üblich in derBerliner Hauptstadt. Trotzdem gibt es eine beste Erholungsumgebung, wie den schönen Schäfersee.
Das Objekt lag genau in der Flugschneise des Flughafens Tegel, der nun 2021 endgültig geschlossen hat und die Lage radikal aufwertet.