Haus zum Verkauf €899.000
Amselstraße 2, 84184 Bayern - Tiefenbach

# Objektbeschreibung
Exklusives EFH im Landhaus-Stil mit herrlich eingewachsenem Garten inkl. Außen-Pool (8,00 x 3,50 m) und Gartenteich. Der bis zum Sichtdachstuhl offene und großzügige Wohn- / Essbereich mit seiner Galerie, dem gemauertem Grundofen und der versetzten Wohnebene zum Flur vermittelt eine einzigartige Wohlfühl-Atmosphäre. Der in den Wohnbereich integrierte Wintergarten holt bei Bedarf viel Licht und Wärme in den Raum und kann an heißen Sommertagen bequem mit elektrischen Alu-Rollladen optimal beschattet werden. Die in an den Essbereich angrenzende Küche bietet ausreichend Platz und hat zudem einen separate Speise- / Abstellkammer. Neben dem Schlafzimmer befindet sich im EG noch das Badezimmer, der Flur, der Windfang und ein separates Gäste-WC. Über die mit Cotto - Fliesen belegte Treppe gelangen sie ins DG auf die Galerie, von der sie einen herrlichen Blick ins Grüne oder aber über den gesamten Wohn- / Essbereich genießen können. Von der Galerie haben Sie Zugang zu den beiden Kinderzimmern, dem Büro und dem Duschbad. Im KG befindet sich ein exklusiv ausgebauter Partykeller mit gemauertem Barbereich und offenem Kamin im Almhütten-Stil sowie ein großer Fitnessraum mit Sauna und einer weiteren Dusche. Außerdem befinden sich im KG noch ein großzügiger Abstellraum und Waschraum, sowie der Heizungsraum und der Tankraum. Vom Wohn- / Essbereich im EG gelangen Sie wahlweise auf die große, teilüberdachte Süd-West-Terrasse oder auf den komplett überdachten und windgeschützten Freisitz auf der Süd-Seite. Rund um den Außen-Pool gibt es gepflasterte Geh- und Liegeflächen, die teilweise auch überdacht sind. Die geräumige Doppel-Garage ist voll unterkellert und hat einen zusätzlichen Dachspeicher als Werkstatt / Lager. Über den praktischen Kellerabgang gelangen Sie von der Garage direkt in den Waschraum im KG. Den mit Porphyr-Natursteinplatten belegten Eingangsbereich schützt eine massive Hauseingangs-Überdachung (Holzkonstruktion mit Sichtdachstuhl) vor Regen. Im Bereich der Garagenzufahrt und der Hauszuwegung ist Granit-Kopfsteinpflaster im Segmentbogen-Muster verlegt. Für die Gartenbewässerung stehen Ihnen 3 Regenwasser-Fässer (830 Liter) und eine Regenwasser-Zisterne (1000 Liter) zur Verfügung.

# Ausstattung
Terrasse, Wintergarten, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Sauna, Pool · Schwimmbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
Das in Ziegelmassivbauweise errichtete Einfamilienhaus befindet sich in einem baulich guten und sehr gepflegten Zustand. Die Beheizung/Warmwasserbereitung während der Heizperiode gewährleistet eine effiziente Buderus Ölzentralheizung - während der Sommermonate sorgt eine sparsame Luft-/Wasser- Wärmepumpe für die Warmwasserbereitung. Die Wärmeverteilung im gesamten DG, dem Schlafzimmer im EG, sowie den beheizten Kellerräumen (Kellerbar, Fitnessraum) erfolgt über Heizkörper - im restlichen EG sorgt eine Fußbodenheizung für angenehme Wärme und in der Übergangszeit können Sie bei Bedarf mit dem Grundofen heizen.

Im Jahr 2019 wurden die Bäder und das WC saniert und im Schlafzimmer EG sowie im gesamten DG (ohne Duschbad) ein neuer Echtholz-Eichen-Parkettboden verlegt. Des weiteren wurde eine neue hochwertige Einbauküche mit AEG Markengeräten eingebaut, die im Kaufpreis bereits enthalten ist. Außerdem wurden die Massivholzdecken in der Küche und in der angrenzenden Speisekammer mit einer Gipskartondecke abgehängt und mit modernen LED Einbauleuchten ausgestattet. Im DG wurden 3 neue Dachflächenfenster mit Außenjalousien und Solarantrieb installiert.

Im September 2021 wurden im Haus die alten Holzfenster durch pflegeleichte, hochwertige Kunststofffenster (mit verdeckten Beschlägen 3-fach-Wärmedämm-Verglasung und erhöhtem Sicherheits-Standard) ersetzt. Das alte Holz-Haustürelement wurde gegen eine moderne, flügelüberdeckende Aluminium-Haustüre mit Dreifach-Sicherheitsschloss ausgetauscht. Alle Fenster (mit Ausnahme der Schräg-Elemente) wurden mit Vorbau-Rollladenkästen und Kunststoff-Rollladen mit Gurtbedienung ausgestattet. Im Bereich des Wintergarten wurden elektrische, per Fernbedienung zentral bedien- und steuerbare Aluminium-Rollladen verbaut.

Die Böden in den Räumen Windfang, Flur EG, Wohnen / Essen, Küche, Speis, Flur KG, Kellerbar, sowie die Treppen und die Sitzflächen des Grundofens und des Kaminofens sind mit wertigen Cotto-Natursteinfliesen belegt, die perfekt mit dem Natur belassenen Holz harmonieren. Der Abstellraum, der Waschraum, der Heizungsraum, der Fitnessraum, die Garage sowie die Kellerabgangstreppe und die Treppe zum Dachspeicher sind mit einfachen Bodenfliesen und Sockelfliesen belegt. Der Tankraum und der Dachspeicher der Garage sind mit einer abriebfesten Bodenfarbe beschichtet. Die Innentüren sind Echtholz-Kassettentüren mit Edelstahl-Drückern. Im Heizungs-/ Tankraum und beim Kellerabgang sind F30-Stahltüren verbaut. Die Garagen-Schwingtore sind elektrisch per Handsender oder vom Windfang aus bedienbar.

# Weitere Angaben
Separate WCs: 1
Verfügbar ab: sofort
Objektzustand: gepflegt
Bodenbelag: Fliesen, Parkett

Grundstücksfläche: ca. 794 m²

# Lagebeschreibung
Beste Wohnlage am Berg in einer absolut ruhigen und sehr gepflegten Wohnsiedlung im Ortsteil Ast. Die Zufahrtstraße zum Objekt ist eine Sackgasse mit Wendehammer und somit eine reine Anliegerstraße ohne jeglichen Durchgangsverkehr. Geschäfte des täglichen Bedarfs (Bäcker, Metzger, Gasthaus, Netto-Markt, Apotheke), Allgemeinarzt, Zahnarzt, Banken, Grund- und Mittelschule, Kindergarten und Kinderhort, sowie ein großes Angebot an Breitensport-Anlagen befindet sich in unmittelbarer Nähe im Ortsteil Ast, bzw. in der ca. 1,5 KM entfernten Gemeinde Tiefenbach, die Sie über den durchgängigen Fuß- / Fahrradweg mit dem Rad bequem in nur 5 Minuten erreichen. Die Stadt Landshut erreichen Sie mit dem Auto oder den öffentlichen Verkehrsmitteln (Bushaltestelle nur 300 m entfernt) über die B11 in ca. 10 Minuten. Zum Flughafen Franz-Josef-Strauß im Erdinger Moos benötigen Sie mit dem Auto über die A92 nur ca. 25 Minuten, die Landeshauptstadt München ist mit dem Auto über die A92 und die A9 in ca. 40 Minuten zu erreichen.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

# Sonstiges
Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

Das Haus verfügt aktuell über einen Internet-Anschluss mit 100 MB - technisch ist je nach Verfügbarkeit aber auch ein Anschluss mit einer höheren Übertragungsgeschwindigkeit möglich.

Auf dem Hausach ist eine PV-Anlage mit ca. 14 kW installiert, die vom Käufer gegen einen zusätzlichen Ablösebetrag in Höhe von 38.000,- € abzulösen ist. Die PV-Anlage erzielt eine durchschnittliche Einspeise-Vergütung von ca. 6.800 € p.a. netto (zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer). Die Laufzeit der Einspeisevergütung von 0,4301 € pro kW/h ist bis 31.12.2029 vertraglich garantiert. Nach dem Ende der vertraglich garantierten Einspeisevergütung kann für die PV-Anlage ein neuer Abnahmevertrag für die Netz-Einspeisung mit einem Versorger / Cloud-Anbieter neu verhandelt und / oder die Eigenstrom-Nutzung beantragt werden.

Das EFH ist frei und kann nach Vereinbarung und Abschluss eines notariellen Kaufvertrages kurzfristig bezogen werden.

Die neuwertige Einbauküche, die gesamte Pool-Technik (samt Reinigungs-Roboter), die Saunakabine und die Einbaumöbel (Eckbank mit Tisch) im Partykeller sind bereits im Kaufpreis enthalten.

Das Anwesen ist aktuell noch fast vollständig möbliert - auf Wunsch können einzelne oder ggf. auch die komplette Möblierung sowie technische Geräte, Einrichtungen und Werkzeuge abgelöst werden.

Gerne kann nach telefonischer Vereinbarung unter 0160 - 93 76 93 45 ein Besichtigungstermin durchgeführt werden.

Makleranfragen nicht erwünscht

# Energie
Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
Energieverbrauch: 116 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: D
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Öl

Anbieter-Objekt-ID: 158632