3-Zimmer Wohnung zum Verkauf €204.500 69 m²
24787 Fockbek, Schafredder 15

frei ab nach Absprache
Geschoss: 1

1 Stellplatz

1 Stellplatz

Duschbad, Parkett

Bemerkungen:
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Eigenbedarf
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Wir haben der Mieterin der Dachgeschosswohnung eine Abfindung angeboten, sofern sie die Wohnung zum 30.11.2023 kündigt, damit der Käufer oder die Käuferin zum 01.12.23 einziehen kann. Die Entscheidung der Mieterin steht noch aus. Sollte die Mieterin das Angebot ablehnen, weil die Mieterin hofft, der Rechtsnachfolger würde die Wohnung ebenfalls vermieten. Folge: Es müsste Eigenbedarf geltend gemacht werden.

Sollten Sie es wünschen (Vollmacht notwendig), würde ich den Eigenbedarf für Sie anmelden. Da die Mieterin erst um die 45 Jahre alt ist, wird es bei einer Eigenbedarfskündigung zu keinen Schwierigkeiten kommen. Schwierigkeiten wären dann zu erwarten, wenn die Mieterin 70 Jahre alt oder älter wäre. Der Grund: "Einen alten Baum verpflanzt man nicht".
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Grundzüge des Eigenbedarfs: Nicht wir können die Wohnung kündigen, sondern nur die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer. Zum Zeitpunkt der Kündigung müssen Sie das Eigentum an der Wohnung erlangt haben: Sie müssen im Grundbuch stehen.
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Anlage: Mieterschreiben
Anlage: Daten Erdgeschosswohnung
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Beispiel: Sie kaufen die Wohnung z.B. mit Kaufvertrag vom 02.8.2023 und Nutzen und Lasten gehen zum 1. 9 2023 auf Sie über (wird im Kaufvertrag festgelegt). Folge: Ab dem 1.9.2023 steht Ihnen die Miete zu und Sie sind zur Zahlung des monatlichen Hausgeldes und der Finanzierungskosten verpflichtet. Bis Sie ins Grundbuch eingetragen werden, können 1 - 2 Monate vergehen. Unterstellt, Sie werden am 4. 10.2023 ins Grundbuch eingetragen, sind Sie rechtlicher Eigentümer der Wohnung und können nun Eigenbedarf anmelden. Nur: Welche Kündigungsfrist haben Sie zu beachten? Antwort: Sie müssen die Kündigungsfrist einhalten, die auch wir bei einer Kündigung einhalten müssten.
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Das Mietverhältnis mit der Mieterin besteht seit über 8 Jahren, deshalb beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate. Melden Sie im Oktober 2023 Eigenbedarf an, können Sie die Wohnung demzufolge zum 31.07.2024 kündigen und frühestens am 1.8.2024 einziehen.
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Eigenbedarf führt zu rechtlichen Einengungen: Einerseits hat der neue Eigentümer längere Fristen und Formalien zu beachten, andererseits muss die Mieterin eine Wohnung räumen, die sie eigentlich nicht räumen möchte. Vorschlag: Wir ermäßigen den Kaufpreis je Kündigungsmonat (9 Monate) und Eigenbedarfsfrist (2 Monate) um 5.500,00 €, um die verlängerte "Wartezeit" beim Kaufpreis zu berücksichtigen.
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siehe Anlage: "Daten Dachgeschosswohnung"
siehe Anlage: "Mieterschreiben"
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Gartenanteil
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Die gute Nachricht: Ca. 50 m von der Wohnung haben Sie einen Gartenanteil als Sondernutzungsrecht nach der Teilungserklärung als Gemeinschaftsgarten. Die schlechte Nachricht: Der Garten ist noch nicht angelegt, sondern lediglich eine reine Rasenfläche. Das Sondernutzungsrecht (hinter und neben der Garage) steht den Eigentümern 1, 2 u. 5 gemeinschaftlich zu. Nach der Teilungserklärung ist
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Nr. 1 Eigentümer der Erdgeschosswohnung Vorderhaus
Nr. 2 Eigentümer der Dachgeschosswohnung, Vorderhaus
Nr. 5 Eigentümer der Dachgeschosswohnung, Hinterhaus
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Anlage Gartennutzungsrecht
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Das Gebäude-Ensemble Fockbek - geplant und gebaut von einem Architekten - besteht aus 3 verschachtelten Reihenhäusern, die nach dem WEG seit dem Jahre 2014 aus 5 EtW bestehen. Das Mittelhaus (eine EtW) gehört Frau Reimers, die restlichen 4 EtW gehören meiner Frau (jeweils 2 EtW im Vorder- und Hinterhaus). Alle 4 Eigentumswohnungen sollen verkauft werden - die 2 Eigentumswohnungen im Hintergebäude wurden bereits im Juni 2023 verkauft. Um die Offerte übersichtlich zu gestalten, wurde für jede Wohnung eine gesonderte Offerte im Immobilienportal veröffentlicht. In dieser Offerte, sehr geehrte Interessentin, sehr geehrter Interessent, wird nur die 69 qm große Wohnung im Dachgeschoss des Vorderhauses mit Zahlen und Bildern vorgestellt. Hinweis: Strukturierter und übersichtlicher zu lesen ist der Anzeigentext bei dem Quellportal "ohne Makler". Nicht jeder ist ein Computerspezialist: Sie können auch eine Offerte von mir anfordern, die ich Ihnen auf Papier ausdrucke und postlalisch zusende. Anruf genügt.

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Holzpellets

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Garage und Pellethaus
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Die Garage steht nicht im Sondereigentum eines Eigentümers, sondern sie gehört allen 5 Eigentümern gemeinsam, weil jeder das Recht hat, Gartenmöbel und Fahrräder unterstellen zu können. Sinngemäß gilt das für das Pellethaus. Die relativ aufwendig gebaute Garage und das Pellethaus runden das Bild des Gebäude-Ensembles Fockbek meines Erachtens harmonisch ab.
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Sicherlich vergleichen Sie den Qm-Preis der EtW mit anderen Objekten, um das Für und Wider eines geforderten Preises besser abwägen bzw. prüfen zu können. Dieser Fremdvergleich ist selbstverständlich sinnvoll und wünschenswert. Nur: Wann sind die Objekte vergleichbar? Meine Meinung: Bei einem Kaufpreis von 204.500€ ergibt sich ein qm - Preis bei 69 qm Wohnfläche von 2.963,00 €. Überschlägig entfallen auf das Pellethaus und die Garage ein Qm-Preis von rd. 224,00 €, sodass auf die Eigentumswohnung im Dachgeschoss nicht 2.963,00 €, sondern 2.739,00 € entfallen. Vergleicht man diesen Qm - Preis von 2.739,00€ mit anderen Objekten am Grundstücksmarkt, lässt sich unserer Meinung das Für und Wider des geforderten Preises bei dem Baujahr 2010 durchaus nachvollziehen, deshalb stehen wir auf dem Standpunkt, das Objekt zu einem angemessenen und fairen Preis anzubieten. Das sehr günstige Finanzierungsangebot ergänzt die Preisgestaltung und soll das "Tüpfelchen auf dem i" darstellen. Übrigens: Bei der Fassade des Gebäude-Ensembles Fockbek wurde keine Putzfassade gewählt, sondern es wurde der Verblendstein, handform, rotbraun, mit Schmolz verarbeitet, um spätere Malerarbeiten zu vermeiden.
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Anlage: Daten der Wohnung

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Nachlass Küche / Bad
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Bedingt durch das Alter der Küche (13 Jahre) und durch wünschenswerte Veränderungen im Duschbad (Dusche müsste u.E. erneuert werden) wurde der Kaufpreis um 5.970,00 € reduziert.

Anlage: Daten Dachgeschoss

Kontaktdaten
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Meine Anregung und Bitte: Nehmen Sie zunächst das Gebäude-Ensemble Fockbek in Augenschein. Ich habe ergänzend umfangreiche Unterlagen ins Netz gestellt, damit Sie unsere courtagefreie Offerte mit Ihren konkreten Kauferwartungen vergleichen, prüfen und abwägen können, bevor Sie eine Innenbesichtigung mit mir abstimmen. Sollten Sie Fragen haben, stehe ich Ihnen für telefonische Auskünfte gerne zur Verfügung. Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Diskretion bei der Außenbesichtigung und freue mich darauf, Sie kennenzulernen. Sollte Ihnen das Objekt nicht gefallen - was wir sehr bedauern würden - wünschen wir Ihnen für Ihre Immobiliensuche den gewünschten und verdienten Erfolg.
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- Tel. : 04342/ 7100032
- Mail: stb.wieser@web.de

Besichtigungsadresse: Fockbek, Schafredder 15

Makleranfragen nicht erwünscht

Stellplatz vorhanden, Anzahl der Schlafzimmer: 1, Anzahl der Badezimmer: 1, Bundesland: Schleswig-Holstein, 2 Etagen

Schafredder 15
24787 Fockbek

Finanzierung
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Um in den Genuss der günstigen Finanzierung zu kommen, sollte ein Eigenkapital von 13 % des Kaufpreises eingesetzt werden zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten, folglich ergibt sich ein Eigenkapital von 26.600,00 und ein Darlehensbetrag von 177.900,00. Bei sehr guten Einkommensverhältnissen wäre eine geringere Eigenkapitalquote möglich (einzelfallabhängig).
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Die Konditionen: 1,4 % Zinsen, 2,0 % Tilgung bis zum 31.12.2027 (1. Festzinszeit). Ab 01.01.2028 wird Ihnen eine Anschlussfinanzierung mit voraussichtlich 2,9 % Zinsen (Verzinsung Festgeld bei dreijähriger Laufzeit) zuzüglich 2 % Tilgung eingeräumt.
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Sinn dieses Konstruktes: Können Sie nach dem Kauf der EtW Geldzuflüsse realisieren, z.B. aus Schenkungen, aus einem Hausverkauf, Auszahlung einer Lebensversicherung oder Sparverträgen, kann der Kauf der Wohnung ohne Bankfinanzierung abgewickelt werden.
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Beispiel: Ein junges Ehepaar möchte die Dachgeschosswohnung des Vordergebäudes kaufen, kann aber nicht mit weiteren Mittelzuflüssen rechnen. In diesem Falle würden wir unsere Entscheidung von den Einkommensverhältnissen und dem subjektiven Eindruck des Ehepaares abhängig machen (Einzelfallentscheidung).
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Warum bieten wir Ihnen diese Finanzierung an? Einerseits ist unsere Immobilie schuldenfrei, andererseits bieten wir Ihnen für die ersten 4 Jahre einen Sonderzins von 1,4% (1. Festzinszeit) an, um die Eigentumswohnung am Markt besser platzieren zu können. Nach 4 Jahren folgt die 2. Festzinszeit über 3 Jahre. Der Zinssatz beträgt voraussichtlich 2,9%. Voraussichtlich? Wir berechnen keinen Kreditzinssatz, sondern einen Zinssatz für eine 3-jährige Festzinszeit einer Festgeldanlage bei der Targobank (Anlagezinssatz). Jeder hätte einen Vorteil: Wir bessere Vermarktungschancen, Sie einen günstigeren Zinssatz. Nach 7 Jahren müssen Sie unser Darlehen durch eine Bankfinanzierung ablösen, hätten aber bereits etwas getilgt, was den Finanzierungsplänen entnommen werden kann. Anders ausgedrückt: Sie müssten bei der Bankfinanzierung nur die Restschuld finanzieren. Theoretisch können Sie die Ablösung des Darlehens durch eine Bankfinanzierung vom 1. - 7.Jahr vornehmen, um auf die Zinsentwicklung am Kreditmarkt entsprechend reagieren zu können. Ihr Risiko besteht darin, dass der Kreditzins nach 7 Jahren höher ist als der unterstellte "Anlagezinssatz" von 2,9%).

Anlage: Darlehensvertrag mit entsprechenden Finanzierungsplänen.

Notariell beglaubigtes Schuldanerkenntnis
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Sollten Sie andere Vorschläge und Wünsche haben, die eine Partei nicht einseitig belasten, stehen wir diesen Wüschen aufgeschlossen gegenüber und würden sie wohlwollend prüfen. Eine Sache liegt uns aber am Herzen: das notariell beglaubigte Schuldanerkenntnis. Hierauf würden wir nur in Ausnahmesituationen verzichten.

siehe Anlage: Darlehensvertrag mit Anmerkungen
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Monatliche Hausbelastung
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Zu der monatlichen Hausbelastung gehören nicht nur die Zinsen und die Tilgung, sondern auch die Nebenkosten (Heizung, Hausmeister, Betriebskosten). Diese Nebenkosten nennt das WEG Hausgeld oder Wohngeld.

207,55 € Zinsen 1,4 %
296,50 € Tilgung 2,0 %
255,71 € Hausgeld (wie 2021 ?)
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759,76 € mtl. Hausbelastung ohne Stromkosten)
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Anlage: Daten Dachgeschoss
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel