Haus zum Verkauf €899.000
85567 Bayern - Grafing bei München

# Objektbeschreibung
Im Jahr 1989 wurde die Doppelhaushälfte in massiver Bauweise in Grafing erbaut. Sie befinden sich in einem gewachsenen Umfeld von alten und neuen Villenbauten mit gemischter Bebauung. Reihenhäuser, Doppelhäuser, Mehrfamilienhäuser und Einfamilienhäuser prägen diesen Wohnbereich, der das Flair Grafings repräsentiert. Eine Besonderheit stellt die großzügige Aufteilung der Wohnflächen, der gepflegte Zustand des Hauses, das enorme Ausbaupotential des Dachgeschosses mit zusätzlichen Gauben und die ruhige und absolut zentrale Lage des Grundstücks mit 291 m² dar. Zusätzlich kann der Hobbyraum 2 durch einen direkten Zugang nach Außen um 12,27 m² Fläche vergrößert werden. Schwerpunkt bei der Planung des Hauses war das Thema Bauqualität, großzügige Raumgestaltung und eine große Wohnfläche. Somit eignet sich dieses Objekt optimal für eine Familie.

Bereits beim Betreten des Eingangsbereichs eröffnet sich die Großzügigkeit der Raumaufteilung. Vorbei an der Gästetoilette und Garderobe erreichen Sie den offenen und gemütlichen Wohn-/ Essbereich. Die moderne, praktische und zugleich hochwertige Küche ist mit all den Elektrogeräten, die Sie zur Zubereitung eines perfekten Dinners benötigen, ausgestattet. Das angenehme dabei ist, dass die Einbauküche im Kaufpreis beinhaltet ist. Für Gemütlichkeit und Kommunikation sorgt der angrenzende Essbereich, der auch für mehrere Gäste geeignet ist. Sollten Sie eine große Anzahl von Gästen haben oder einfach nur gemütlich das Wochenende genießen wollen, gelangen Sie durch die Terrassentüre direkt auf eine große Terrasse, die inmitten eines liebevoll angelegten Gartens liegt und einen unverbaubaren Weitblick bietet. Dieser Platz eignet sich genial, nach einem erfolgreichen Arbeitstag, zum Relaxen. Die ruhige und ungestörte Lage dieser Terrasse bietet sich für das morgendliche Frühstück oder den Kaffee am Nachmittag geradezu an. Über das helle Treppenhaus erreichen Sie das erste Obergeschoss, in dem Sie 3 Zimmer zur individuellen Nutzung und ein Bad vorfinden. Von jeweils zwei der Zimmer gelangen Sie auf einen komfortablen Balkon. Eine Etage nach oben, dann sind Sie in der Dachgeschossebene. Über einen geräumigen Vorplatz gelangen Sie in einen hellen und großen Raum mit angrenzendem Bad. Hier können Sie, in Bezug auf die Nutzung, ihrer Fantasie freien Lauf lassen. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, diesen Bereich mit Gauben auszustatten und somit noch mehr Flair, Transparenz und eine größere Wohnfläche zu erhalten. In der Kellerebene befinden sich ein Hauswirtschaftsraum, Heizungsraum, Vorratsraum und zwei Hobbyräume. Last but not least hat in der geräumigen Garage auch ein großes Fahrzeug Platz und davor stehen Ihnen 2 zusätzliche Stellplätze zur Verfügung.

Alles in Allem eine Doppelhaushälfte der besonderen Art mit großem Flächenpotential und verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten.

Modernisierungen sind im Jahr 2013 (Türen, WC, Bad und neue Küche) durchgeführt worden. 2016 ist eine neue Gaszentralheizung eingebaut worden.

Das Objekt steht nach Absprache zur Verfügung.

# Ausstattung
Willkommen in dieser exquisiten Immobilie, die sich durch erstklassige Ausstattung und durchdachtes Design auszeichnet. Die Fenster dieser Wohneinheit beeindrucken mit einer hochwertigen 2-fachen Wärmeschutzverglasung und sind zudem mit praktischen Rollläden ausgestattet.

Die Fußbodenbeläge wurden mit viel Liebe zum Detail ausgewählt und bieten eine abwechslungsreiche Mischung aus Holzparkett, Laminat, Keramikfliesen, Cottoboden und Teppich. Diese Vielfalt verleiht den Räumen nicht nur eine ansprechende Optik, sondern schafft auch eine gemütliche Atmosphäre.

Die Küche überzeugt durch ihre vollständige Ausstattung, bestehend aus Ober- und Unterschränken, einer modernen Spüle, einem leistungsfähigen Induktionsherd, einem Backofen, einem Geschirrspüler, einem Dunstabzug, einer Kühl-Gefrierkombination und einem einladenden Bartresen. Hier wird das Zubereiten von Mahlzeiten zu einem wahren Vergnügen.

Die Gästetoilette präsentiert sich mit einem stilvollen WC und einem Waschtisch, der einen integrierten Unterschrank für zusätzlichen Stauraum bietet.

Im ersten Badezimmer erwartet Sie ein luxuriöses Ambiente mit einer Eckbadewanne, einer eleganten Glasdusche, einem WC, einem Doppelwaschtisch inklusive integriertem Unterschrank und einem praktischen Handtuchheizkörper.

Das zweite Badezimmer ist ebenfalls geschmackvoll gestaltet und verfügt über ein WC sowie einen Waschtisch mit einem weiteren Unterschrank. In beiden Bädern wurde besonders auf hochwertige Ausstattung und eine durchdachte Raumaufteilung geachtet, um Ihren Wohnkomfort zu maximieren.

# Weitere Angaben
Verfügbar ab: Nach Vereinbarung

Käuferprovision: 1,79% inkl. MwSt.

Grundstücksfläche: ca. 291 m²

# Lagebeschreibung
Grafing liegt in der Region München am Zusammenfluss von Urtelbach und Wieshamer Bach zur Attel im Alpenvorland rund 32 km südlich von Erding, 25 km westlich von Wasserburg, 28 km nordwestlich von Rosenheim, 33 km östlich der Landeshauptstadt München und nur 4 km südlich der Kreisstadt Ebersberg. Grafing verfügt über einen Anschluss zur S-Bahn, die eine Verbindung mit der Innenstadt Münchens bietet.

Grafing verfügt über zwei S-Bahn-Haltestellen im Netz des Münchner Verkehrs- und Tarifverbunds sowie über einen Anschluss an die Zugstrecken München-Rosenheim-Rom, München-Rosenheim-Salzburg und München-Wasserburg. Die gute verkehrliche Anbindung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln wird ergänzt durch die unmittelbare Lage des Gemeindegebietes an der Bundesstraße 304, die München mit Wasserburg und Salzburg verbindet. Die Autobahnanschlussstelle an die A99 in Haar ist über die B304 mit dem Auto in rund 20 Minuten zu erreichen.

Der 20-Minuten-Takt der S-Bahn wird alternierend von Fahrten der Linien 4 oder 6 realisiert. Überwiegend fährt die Linie S6 bis Grafing Bahnhof/Ebersberg, die S4 nur bis Trudering. In der Hauptverkehrszeit wird der durch Überlagerung beider Linien entstehende 10-Minuten-Takt bis Haar, vereinzelt bis Zorneding verlängert. Aus umlauftechnischen Gründen verkehrt dann die S4 bis Grafing Bahnhof/Ebersberg, während die S6 bereits in Haar/Zorneding wendet. Zu Schwachlastzeiten wird die S4 bis Trudering zurückgenommen, und die S6 fährt nach Grafing Bahnhof/Ebersberg. Dadurch entsteht für den Fahrgast ein regelmäßiger 20-Minuten-Takt von Grafing Bahnhof nach München. Zudem halten in Grafing Bahnhof in etwa stündlich die Regionalbahnen Richtung Rosenheim. Für den ebenfalls stündlichen „Filzen-Express“ nach Wasserburg ist Grafing Bahnhof die Endstation, einzelne Fahrten werden aber nach München durchgebunden.
Die Stadt verfügt über die Münchner Straße beziehungsweise über die Wasserburger Straße einen Anschluss an die Bundesstraße 304. Über diese besteht ein schneller Anschluss in Richtung München beziehungsweise Wasserburg. Im Herbst 2017 wurde die 2,7 Kilometer lange Ostumfahrung fertiggestellt, die Grafing von dem Durchgangsverkehr nach Rosenheim entlastet.
Die Bundesautobahn 99 liegt etwa 18 Kilometer nordwestlich. Die Bundesautobahn 8, die bis Freilassing an die österreichische Grenze führt, liegt etwa 30 km südlich.
Schulen und Bildungseinrichtungen:
•Grundschule Grafing
•Georg-Huber-Mittelschule
•Max-Mannheimer-Gymnasium Grafing
•Johann-Comenius-Schule (Sonderpädagogisches Förderzentrum)
•Internat „Landschulheim Elkofen“ in Oberelkofen (ehem. Gymnasium, seit 2009 Realschule)

Weitere Bildungseinrichtungen:
•Volkshochschule Grafing
•Musikschule
•Kreisbildungswerk Ebersberg
•Evangelisches Bildungswerk

Was den Einkauf, ob für den täglichen Bedarf oder grenzenloses Shoppen betrifft, bietet dieser Standort vom Tante-Emma-Laden über diverse Fachgeschäfte und Einkaufszentren, alles, was Ihr Herz begehrt.

Beim Thema Gastronomie, gibt es ein breitgefächertes Angebot in regionaler als auch internationaler Küche. Da ist für Jedermanns Geschmack und Vorliebe etwas geboten.

# Sonstiges
Energiebedarf: 143 kWh/(m²*a)
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten: ja
Energieeffizienzklasse: E
Energieausweis: Energiebedarfsausweis
Heizungsart: Zentralheizung
Befeuerungsart: Gas
Baujahr laut Energieausweis: 1989
Energieausweis gültig bis: 13.02.2027

Weitere Informationen zu diesem und zu weiteren Objekten finden Sie unter www.Immobilien-Ried.de

Alle in diesem Exposé enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf Angaben Dritter, daher wird keine Haftung für die Richtigkeit und/oder Vollständigkeit von Immobilien-Ried übernommen. Alle Angaben sind ohne Gewähr.

# Energie
Energieausweis: Energiebedarfsausweis
Endenergiebedarf: 143 kWh(m²*a)
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten
Energieeffizienzklasse: E
Gültig bis: 2027-02-13
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 2605